Location saisonnière : le classement réduit l’impôt, mais le régime réel peut changer le calcul
Publié par : Anne-Lise Garreau d'Aubrac — Rédactrice spécialisée en immobilier
L’impôt sur une location saisonnière ne se calcule pas comme celui d’une location vide. Lorsqu’un logement meublé est loué à une clientèle de passage, les recettes relèvent en principe des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le montant imposable dépend ensuite du classement touristique du bien, du niveau des recettes et du régime choisi, micro-BIC ou réel.
Une location saisonnière est imposée en BIC, pas en revenus fonciers
Une location saisonnière correspond généralement à la mise à disposition d’un logement meublé pour une courte durée, à des voyageurs qui n’y élisent pas domicile. Le locataire doit pouvoir y vivre immédiatement grâce à l’équipement et au mobilier fournis. Un meublé de tourisme peut être une résidence secondaire, un investissement locatif ou, sous conditions, une partie de la résidence principale.
Calcul de la base imposable en location saisonnière
Estimation indicative au régime micro-BIC et au réel à partir des données saisies.
Montant total encaissé avant déduction des charges.
Estimation au micro-BIC
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Base indicative au réel
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Recettes brutes − charges déductibles − amortissements.
Les loyers encaissés et les sommes facturées au voyageur au titre des charges sont des recettes BIC. Le calcul doit donc partir du chiffre d’affaires brut de l’activité, avant les commissions de plateforme, les frais de ménage ou les factures réglées par le loueur. Les revenus issus d’Airbnb, d’Abritel ou d’une réservation directe doivent être déclarés, même lorsque les montants restent modestes.
Meublé classé ou non classé : une différence fiscale déterminante
Le classement en meublé de tourisme a des conséquences directes sur le régime micro-BIC. Un logement classé est évalué selon le référentiel de classement des meublés de tourisme et obtient un niveau de une à cinq étoiles pour une durée limitée. Un logement non classé reste une location meublée touristique, mais son régime forfaitaire est moins favorable.
Il faut aussi distinguer le meublé de tourisme de la chambre d’hôtes et de la parahôtellerie. La chambre d’hôtes implique notamment un accueil chez l’habitant et peut comprendre des prestations spécifiques. La parahôtellerie suppose, quant à elle, des services proches de ceux proposés par un hôtel. Ces situations peuvent relever de règles fiscales et sociales différentes. Leur qualification doit donc être vérifiée avant de choisir un régime.
Micro-BIC : les seuils et abattements à regarder avant de déclarer
Le micro-BIC est le régime le plus simple. Le loueur indique ses recettes brutes sur sa déclaration et l’administration applique un abattement forfaitaire censé représenter les charges. Ce fonctionnement évite une comptabilité détaillée, mais il interdit de déduire séparément les dépenses réellement engagées.
| Recettes perçues | Type de location | Seuil du micro-BIC | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|---|
| En 2025, déclarées en 2026 | Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
| En 2025, déclarées en 2026 | Meublé de tourisme classé ou chambre d’hôtes | 77 700 € | 50 % |
| En 2026, déclarées en 2027 | Meublé classé ou chambre d’hôtes | 83 600 € | 50 % |
Pour les revenus 2025, un meublé non classé qui encaisse 10 000 € est imposé sur 7 000 € après l’abattement de 30 %. Avec le même niveau de recettes, un meublé classé est imposé sur 5 000 € grâce à l’abattement de 50 %. Cette base s’ajoute aux autres revenus du foyer et entre dans le calcul de l’impôt sur le revenu selon le barème applicable. Des prélèvements sociaux peuvent aussi s’ajouter. Le taux cité pour les revenus 2025 est de 17,2 %.
La réforme issue de la loi Le Meur change l’arbitrage
La loi du 19 novembre 2024, loi n° 2024-1039 dite loi Le Meur, a réduit l’avantage du micro-BIC pour les locations touristiques. Pour les revenus 2025, le meublé non classé passe d’un ancien plafond de 77 700 € et d’un abattement de 50 % à un seuil de 15 000 € et un abattement de 30 %. Pour les meublés classés et les chambres d’hôtes, l’ancien abattement de 71 % est ramené à 50 %. Le plafond, auparavant fixé à 188 700 €, est également abaissé.
Pour interpréter correctement ces chiffres, il faut distinguer l’année des revenus de celle de la déclaration. Les loyers reçus pendant une année N sont déclarés au printemps de l’année N+1. Ainsi, les recettes encaissées en 2025 sont déclarées en 2026, tandis que celles perçues en 2026 le sont en 2027. Cette chronologie évite d’appliquer les seuils d’une ancienne année au mauvais exercice.
Régime réel : intéressant lorsque vos charges dépassent l’abattement
Au régime réel, le loueur déclare ses recettes et déduit les dépenses engagées pour l’activité lorsqu’elles sont justifiées et admises fiscalement. Peuvent notamment être concernées les commissions des plateformes, les intérêts d’emprunt, les frais d’annonce, les dépenses de gestion, certaines réparations, les charges de copropriété, les assurances et les taxes liées au bien. L’amortissement du logement et du mobilier peut aussi réduire le résultat imposable, selon des règles comptables précises.
- Le micro-BIC convient lorsque les charges réelles restent faibles et que la simplicité de déclaration prime.
- Le réel mérite une simulation lorsque les charges, les intérêts et les amortissements dépassent l’abattement forfaitaire.
- Le réel devient obligatoire lorsque les recettes dépassent le plafond applicable à la catégorie de location concernée.
La comparaison doit partir des recettes encaissées, puis intégrer les frais variables de chaque séjour, les charges annuelles et les amortissements. Une commission de plateforme élevée, un crédit récent et le renouvellement du mobilier peuvent, ensemble, rendre le réel plus intéressant, même si aucune dépense prise séparément ne semble importante. Le bon régime dépend donc du niveau global des charges, et non d’un seul poste.
Le réel impose une vraie organisation comptable
En contrepartie, le régime réel nécessite une comptabilité suivie, la conservation des justificatifs et le dépôt d’une liasse fiscale. Le formulaire 2031 et ses annexes, notamment la 2033 selon la situation, doivent être télétransmis. L’échéance citée est le deuxième jour ouvré de mai. Le résultat est ensuite reporté sur la déclaration personnelle.
Un expert-comptable habitué à la location meublée peut sécuriser le plan d’amortissement et aider à distinguer une dépense déductible, une immobilisation et une charge personnelle. Cette distinction est nécessaire pour éviter de déduire une dépense qui ne relève pas directement de l’activité ou de comptabiliser immédiatement un élément qui doit être amorti.
LMNP, LMP et déclaration : les démarches à ne pas laisser de côté
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) concerne le plus souvent les particuliers. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s’applique lorsque les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus professionnels du foyer fiscal. Le changement de statut peut modifier le traitement des déficits et le régime social.
Certaines activités peuvent relever de cotisations sociales, évoquées autour de 40 % pour certains indépendants, plutôt que des seuls prélèvements sociaux. Le statut ne dépend donc pas uniquement du montant des loyers : il faut aussi comparer les recettes de location meublée avec les autres revenus professionnels du foyer.
En LMNP au réel, les déficits provenant des charges, hors amortissements, peuvent être reportés pendant 10 ans sur les bénéfices futurs de location meublée. L’amortissement ne se déduit pas sans limite. Il obéit à des mécanismes de report et ne doit pas être confondu avec une sortie de trésorerie annuelle.
Les formulaires et cases selon votre régime
Avant la première déclaration, l’activité de location meublée doit être immatriculée pour obtenir un numéro SIRET, notamment via le guichet de l’INPI. Au micro-BIC, les recettes sont inscrites dans la déclaration complémentaire 2042 C PRO. Les cases 5NH et 5OH sont citées pour les meublés de tourisme non classés. Les cases 5NG et 5OG concernent les meublés classés et les chambres d’hôtes.
Au régime réel, le résultat transmis par la liasse fiscale est reporté dans les cases 5NA et suivantes pour le LMNP. Les formulaires et les cases à utiliser varient donc selon le régime choisi et le type de location. Une erreur de catégorie peut conduire à retenir un seuil ou un abattement inadapté.
Enfin, la fiscalité ne dispense pas des formalités locales. Selon la commune, il peut être nécessaire d’effectuer une déclaration en mairie ou d’obtenir un numéro d’enregistrement. Le règlement de copropriété doit aussi être respecté, et la taxe de séjour peut devoir être collectée. Pour une résidence principale, la location par plateforme peut être limitée à 120 jours par an sous conditions.
Vérifier ces obligations avant la mise en ligne permet de respecter à la fois les règles fiscales et les règles locales. Une activité correctement déclarée auprès de l’administration fiscale peut malgré tout rester irrégulière si la mairie, la copropriété ou les obligations liées à la taxe de séjour n’ont pas été prises en compte.
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